2014年8月12日 星期二

達一廣告董事長徐一鳴:年輕人擁有台北房子並不難!

好文觀念分享,趁年輕就趕緊充實自己吧!!


相對論大樓
只要打破迷思,有策略、有方法,
年輕人不靠父母,要買到一間自住的屋,真的不難!!
以我的例子來說,
四年前本來看上昌益在關埔區的預售推案,
那時一坪僅15萬多,總價約700萬
那時因為手頭上自備款不足,也沒立即的需求,
所以就沒有立刻下決定購買;
但在去年, 發現關埔這區已逐漸發展起來,
房價一坪也漲到17-18萬,
感覺再不買,還是會繼續漲的樣子,
而且對於男生來說,
都希望先買個房子後,對未來才比較敢有確定的規劃,
買下房子後,心中那種踏實感,會讓自己對於未來更可以規劃確定
基於這樣的理由,雖然當時在關埔的預售案,已逼近千萬的水準,
我還是想辦法,買下了一戶即將在明年交屋的3房2廳40多坪的預售案
雖然房價加上一個車位,已經逼近千萬,
但是在精算過後,還是鼓足勇氣,

給他拼下去!!
以下是我的解法,跟大家分享囉!!

當時預售屋,簽約加訂金,需付100多萬左右,
這個部分就靠賣股票,賣基金,部分信貸,拼出這個頭期款
剩下到交屋每個月大約要繳2萬元的工程款,
以現在園區平均四萬的月薪,拼一下,省一下,應該還是過得去
尤其像我都工作6-7年的,2萬多省一省,還是擠的出來的
只要渡過了繳工程款這段期間,到了明年交屋時,
房貸可貸買價的8成,約720萬,
貸720萬的房貸,一個月連同本息,一個月要繳約4萬的金額;
四萬耶,比繳工程款期間,還要辛苦兩倍,這怎麼可能負擔的來,
這個就是重點所在了,
解決在於我們大有為的政府,
去年年底推出一個2000億,1.5%,前三年只要繳息的房貸專案;
不僅八大公股行庫有這樣的方案,民間各大銀行最近也都跟進了
以這個方案來說,貸款720萬的話,一年利息約14萬,
一個月只需繳1萬出頭就可以了,簡直比租屋還便宜;
有人可能會問,三年後,一個月要繳四萬怎麼辦??
對於這點,我的想法及解法是-
三年後,關埔這區的機能一定比現在齊全更多,
每坪20多萬的房價,應該會是基本行情;
所以如果到時不想背負那麼重的房貸,
轉手出售,雖不至於大賺,但應該也不會賠錢
如果要繼續居住持有的話,
三年後,可能也結婚了,以夫妻兩人的收入,
繳這個四萬多的房貸,壓力其實也不大;
但辦法真的是人想出來的,跟大家分享囉!!
有任何在新竹購屋的問題,都可以來信討論喔!!

以下轉貼今周刊751期.今周刊/徐一鳴:年輕人擁有台北房子並不難!
大台北地區房價居高不下,政府雖然祭出奢侈稅打房,但很多人仍然望屋興嘆,房地產投資達人──達一廣告董事長徐一鳴提供年輕人購屋的五個建議。他認為,只要打破迷思,有策略、有方法,年輕人不靠父母,想要擁有台北的房子並不難。
十九世紀神職人員朱立斯.海爾(Julius Hare)說,「想買一棟已經裝潢好的房子,就不該到採石場來,除非你在找建築的材料……。」他的意思其實是鼓勵有遠見的人。面對ECFA(兩岸經濟協 議)後台北市居高不下的房價,年輕人必須有遠見,一步一步來,才能擁有適合你的房子。
以我為例,從新店溪旁的眷村到仁愛路四段的大廈,其間約十五年,因為父母早逝,一切全是和太太一起辛勤工作、省吃儉用而來。
事實上,只要用心思考策略,就算沒有父母提供金援,年輕人還是有機會靠自己在台北市購屋置產,千萬不要蒙蔽自己的眼睛,草率看空房市。只要懂得利用既有的「遊戲規則」,做出對自己最有利的決定,擁有台北房子並不難。
建議一/打破「買不起」的心態
很多六、七年級的朋友,剛入社會,就遇上台灣經濟史上最黯淡的時光,使得這個年齡層的人,對未來都不敢有太高的期待。但是,根據我這種四年級「上一代人」 的經驗,這幾年,許多與我同年齡的台商或海外華人,紛紛把資金移回台灣,導致大量買盤出現,讓台灣,尤其是台北房價一路走高。
這當中,很多六、七年級的年輕朋友,因為缺乏經濟快速成長的人生經歷,很難想像在收入逐年增加下,以前「買得起」的,一下子就變成「買不起」……。
請看一下我附的線圖,你一定同意,四年級最幸運,年輕時都親身經歷過台灣經濟快速起飛;五年級也不差,起碼領過相對較高的薪資。所以,四、五年級的人一旦察覺到台灣未來可能不一樣時,比六、七年級敢於「築夢」與「行動」。
對六、七年級的年輕人來說,眼前不買房子,就算立刻等到第一次經歷經濟成長、薪水快速增加時,恐怕也為時已晚。
道理很簡單,現在看似買不起、負擔沉重的房子,只要你咬牙買下去,隨著收入增加上去,其實負擔都會變得比較小。但若沒買,將來薪水快速增加上來,房價非常有可能隨著經濟起飛再漲一波,到時才想買,恐怕會比今天更感到吃力。
建議二/跟隨「有經驗」的人一起行動
當前低利率的金融環境,除了對有錢人很有利以外,其實對沒什麼錢的年輕人更有利!因為,政府在房貸政策上,對年輕人不但沒什麼限制,甚至還多方鼓勵年輕人借錢買房子,就看你有沒有眼光,掌握到這波奢侈稅帶來的好時機。
從負利率的角度來看房貸,你看到的不是利息支出,而是莫名其妙地增加收入!以年利率二%來算,在二年寬限期內(不用還本金,而且年輕人購屋「自住」,就算 二年內轉賣,還是不用繳奢侈稅,卻可以達到相同「投資」效果!)一百萬元的房貸利息支出總共為四萬元,但以最輕微的漲幅二年漲一○%來計算,由於房產價值 增加十萬元,以至於不但實質上沒有房貸利息支出,反而還倒賺六萬元。若你有還本金,那些錢可全是你的「儲蓄」,而不是房貸「支出」,因此真的不要太排斥負 債購屋。
你也許會質疑,房子漲了又不會賣,房屋增值了也沒什麼意義。然而,身處地震帶上的台灣,銀行評估放款年限時,建築物壽命都只估五十年,但我們壽命很少短於 五十年,就算你打算住上一輩子,建築物本身壽命恐怕也不允許,遲早都會有換屋需求。當你計畫換屋時,名下不動產的增值,就是你換屋時一部分的「自備款」。
我的看法是,六、七年級的年輕朋友,應該要把購屋當成一種投資行為,除了滿足居住需求、省下房租支出外,還可不斷累積更多的自備款,除了拿來改善生活品質 外,也是存退休金的極佳手段。若你每隔幾年賣掉,再換總價更高的房子時,可以累積更多的自備款與退休金,而且一直是自用住宅,無須繳交懲罰投資客的奢侈 稅,這應該算政府網開一面、特別給年輕人投資獲利的「成年禮」。
另外,從當前資金氾濫的嚴重以及超低利率環境來看,銀行可核貸的金額,其實是史無前例的高,更讓這一代年輕人擁有以時間換取金錢的絕佳優勢。你大可利用目 前的年輕優勢,盡可能以三十年房貸來估計購屋預算,拉高槓桿、以小搏大。當然,你還是要以長期償付貸款為前提,以長期投資來規避房地產下跌風險。不過,若 房貸利率拉高到你難以負荷的程度時,相信房價也上漲不少,賣掉換低總價的房屋,或改成租屋就是了。
除了拉高槓桿外,如何將有限資金發揮最大效益,更是你該關心的重要議題。
從我的經驗來看,房地產投資,單價越高,風險越低;總投資金額越大、投資成功率越高,報酬也最豐厚。最好就是投資土地,風險低,報酬卻最高,因為土地沒有 折舊的問題,也沒有天災人禍的危險,在稅賦負擔上卻又相對很少(算算你一間房子要繳多少稅,還有保險、維修及管理費……)。但土地投資金額高、門檻高,你 不妨考慮我的作法,退而尋求次佳選擇:買現成的房子。
投資成屋,其實也是投資土地,建築物本身會不斷折舊,但建築物底下那塊地的價值卻會不斷上漲。這就是為什麼二手車只會不斷跌價,但二手屋卻會不斷漲價,差別就在二手屋附帶了會不斷增值的土地。
當你明白成屋投資應該要看土地持分,就不該只貪圖眼前看得到的「使用」空間。舉例來說,很多買家喜愛的露台,就是標準被建商「一魚二吃」的手法之一。
建築法規規定,除非是有頂的建築結構體,否則不能登記在房屋權狀裡,某些建商利用這條規定,只花一點點小錢,搭起所謂的迎賓車道(狠一點的,還在迎賓車道向外撐出雨遮),再把迎賓車道登記成公設,讓全體住戶分擔,但迎賓車道上方的空間,卻變成所謂的露台,再賣給二樓住戶。
建議三/可選擇中古大廈或國宅
所以,早期蓋的中古屋,外觀與設計也許沒今天的成屋那麼吸引人,但卻少了許多你根本用不到的公設(甚至只是用來「灌水」的公設),替買家省下許多冤枉錢,我自己喜歡買中古大廈的理由也在此。
照這道理推,年輕朋友想一想,在台北,同一個地段,同樣的總價,擁有廣大開放空間的國宅,是不是一個次佳選擇中的最佳選擇?
答案是肯定的。許多國宅的土地,原本都屬於國家,只有建築費用才是成本,在開發與規畫上,就不會想要盡量把容積率用完,只會考慮需要蓋多少戶就蓋多少戶。 這麼一來,往往會留下大面積的開放空間,使相同建坪的國宅,土地持分並不比老公寓少,但國宅可都配有電梯、停車空間等基本公設,將來時間到了,重新規畫改 建,台北一些精華區的國宅保證炙手可熱。
前面說過,成屋投資就是投資土地,那你應該明白,房屋上漲的力道強弱,其實與「建築物」屋齡關係不大。要評估房屋的價值與上漲力道,你必須回歸到房屋的基本面—— 居住需求,也就是房屋周邊的生活機能完善程度、以及未來改善的速度與程度。
例如,某個區塊的生活機能,在幾年後將有重大改善時,將先因預期性買盤湧入,房價很容易從三年前的五百萬元漲到現在的七百萬元,而當該生活機能設施接近完 工時,又會從七百萬元漲到一千五百萬元。若你現在以七百萬元(多花兩百萬元)買下,看似吃了大虧,但將來繼續再漲到一千五百萬元時,那到底是現在賣七百萬 元的投資客厲害,還是現在用七百萬元買的人厲害?
簡單講,過去沒來得及上車的人,其實也不用嘆氣,趕快透過生活機能影響房價的原則,仔細研究哪個區塊還有上漲潛力,接下來就換你笑了。
當然,就算在多頭市場中,並不是全部區塊的房地產都會齊漲齊跌,某區塊的房價始終沒漲(若考慮通膨因素,其實就是跌了),你以為買到便宜,其實你等於買到 一檔空頭走勢的股票,將來房市走空時,反而會跌得最凶。若某區塊漲個不停,你怎麼看就覺得「瘋狂」,其實這區塊在多頭市場中漲得最凶,在跌的時候也最有支 撐。
房地產的基本面,其實就是回歸居住需求的生活機能,而房價的塑造,主要是靠生活機能的變化來決定.

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